Untervermietung: Wann dürfen Vermieter einen Zuschlag fordern?

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Ein Vermieter kann seine Erlaubnis zur Untervermietung nur von einem Mietzuschlag abhängig machen, wenn die Untervermietung für ihn ansonsten nicht zumutbar wäre. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Landgericht Berlin entschieden.

Worum ging es bei Gericht?
Der Mieter einer Wohnung mit 153 Quadratmetern in Berlin hatte zwei Zimmer an Untermieter vermietet. Nun wollte er eine weitere Untermieterin aufnehmen und bat den Vermieter um Zustimmung. Dieser lehnte jedoch ab und forderte für die schon vorhandenen Untermieter einen Mietzuschlag von je 200 Euro. Im Mietvertrag fand sich eine Klausel, nach welcher der Vermieter für seine Zustimmung zur Untervermietung einen Mietzuschlag von monatlich 50 Euro verlangen durfte. Während der Vermieter meinte, dass er seine Zustimmung zur Untervermietung generell von einem Mietzuschlag abhängig machen dürfe, war der Mieter der Ansicht, keinen Zuschlag bezahlen zu müssen. Die beiden landeten vor Gericht.

Das Urteil
Das Landgericht verurteilte den Vermieter dazu, die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen und zwar ohne Mietzuschlag. Denn nach § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) könne der Vermieter seine Erlaubnis nur von einem Mietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst unzumutbar wäre. Dies sei hier jedoch nicht der Fall, da die Wohnung durch die Untervermietung nicht mit mehr Personen belegt werde wie zu Anfang des Mietverhältnisses. Zudem sei eine stärkere Belegung allein kein Grund für einen Mietzuschlag. Der Vermieter habe durch die Untervermietung keine wirtschaftlichen Nachteile. Der Mieter verlange von den Untermietern auch keine Beträge, welche die für die Zimmer anteilig anfallende Miete plus Nebenkosten überstiegen. Darüber hinaus sei die mietvertragliche Vereinbarung über einen Mietzuschlag unwirksam: Nach § 553 Abs. 3 BGB könne der Vermieter die gesetzliche Vorschrift nicht zum Nachteil des Mieters per Vertrag anders regeln.

Was bedeutet das für Mieter?
„Mancher Vermieter geht davon aus, dass er die Untervermietung nur gegen einen saftigen Mietzuschlag erlauben muss“, erläutert Rassat. Die im Gesetz geregelte Voraussetzung, dass die Untervermietung dem Vermieter ohne Aufpreis unzumutbar sein muss, übersehen viele Vermieter. Unzumutbar wäre beispielsweise, wenn der Mieter eine so hohe Untermiete einnimmt, dass er Gewinn macht, obwohl seine eigene Miete nicht einmal die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht. Dann darf der Vermieter erwarten, am Gewinn beteiligt zu werden. „Mieter, die sich ihre Wohnung ohne Untermieter nicht mehr leisten können, sollten sich nicht vorschnell auf eine höhere Miete einlassen, sondern sich erst einmal fachkundig beraten lassen“, so der Tipp der Rechtsexpertin.
Landgericht Berlin, Urteil vom 11. Februar 2019, Az. 64 S 104/18